s 理想を現実にする大宮　ゲストハウス の近道

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理想を現実にする大宮　ゲストハウス の近道

グローバリゼーションと不動産価格グローバル化する市場第二次世界大戦後の自由主義陣営の長期にわたる経済発展は、アメリカを中心とした金ドル本位制に基づく固定相場制の下での、国際貿易の拡大に支えられたものでした。
現代のグローバリゼーションは、その後の変動相場制への移行、資本移動と直接投資の活発化、新興国の輸出主導モデルへの転換などが契機となって起こります。
その背景には、輸送・通信・情報処理などにかかる費用と時間を、劇的に減少させた科学技術の進歩がありました。
一九六〇年代までは、アジアを中心とした多くの新興国が先進国からの輸入品を何とか自国で生産しょうとして、「輸入代替」型の経済発展を目指してきました。
しかしながら一九七〇年頃から、NESの目覚ましい成功に倣って「輸出主導」による経済発展モデルへの転換が次々に進んでいきます。
これは工業部晶や素材を先進国から輸入して、自国の安価な人件費によって付加価値をつけた製品にし、再び先進国に輸出する加工貿易型のモデルです。
技術革新による輸送費の削減で、製品や原材料の貿易コストが大きく減少したことも有利に働きました。
この転換によって、世界最適地調達・生産を効率よく行なえるグローバリゼーションの流れが大きく加速したのです。
またこの動きにより、新興国の積極的な外資系企業の誘致と、先進国側の新興国への直接投資・工場進出の資本移動が加速していきました。
そして情報通信技術の飛躍的な進歩が、企業の多国籍化と金融の国際化をより一層、進めました。
結果的に新興国への技術移転も進み、これらの国々の所得水準が上昇していきます。
さらに二〇世紀未には、冷戦体制の崩壊によって旧共産国諸国が一気に国際市場に参加し、ついに「地球規模」の市場が実現しました。
「人類史上初めて、どこででもものがつくれ、どこででもものが売れるような時代が来た」(『資本主義の未来』)のです。
グローバリゼーションがもたらす「二極化」現象グローバリゼーションの進展により、新興国や旧共産圏諸国から安価な労働力によって生産された、大量の「コモディティー(量産品)」が国際市場に流入しました。
このため、今まで先進国内の製造業で、まじめに働いていた中・低熟練労働に従事する労働者が大量に職を失い、低賃金のサービス産業に流れていきました。
アメリカでも、GMの自動車工場で働いていた過給一〇〇〇ドル(年収五万ドル)の労働者が、会社の破綻により、時給一〇ドル(年収二万ドル)で、ハンバーガー・ショップやウォルマートの店員として働かざるを得なくなったのです。
この現象は、自由な国際貿易と直接投資に基づく技術移転によって生じた「生産要素価
生産物が自由に国際間で取引され同時に技術移転が進むと、同じ生産物(製品)をつく第四グローバル時代の不動産国の間では、同じ製造工程に従事する労働者には同じ賃金しか払えなくなります。
さらにグローバリゼーションにより、移動できない土地や資本といった生産要素の価格も、すべて国際的に「均等化」の方向に流れていく傾向にあります。
一方で高度な情報通信技術を使いこなして、「経営」や「金融」に携わる一部の人々は、グローバリゼーションによる市場拡大やコスト低減の恩恵を生かして、より高額の報酬を得るようになりました。
また製造業でも、自動化された生産工程を設計・管理する高度な技術を有する者は、高給を維持することができます。
「溶接工がロボットに取って代わられ、ロボットを修理できる人でなければ職にありつけなくなった」(『資本主義の未来』)時代が来てしまったのです。
技術の高度化を伴った「グローバリゼーション」は、世界中で賃金の下落に直面する大多数の中・低熟練労働者層と、高給を得る一握りの高度な技術者や経営者層との「二極化」現象を引き起こしました。
土地の価格の決まり方土地は本来「所有」しているだけでは意味がなく、「利用」されてはじめて相応の価値を発揮するものです。
「利用」を中心に考えると、土地の価格自体は建物と一体になった「不動産」としての価格の一部になります。
しかし、日本における不動産登記は古くからの考え方で、土地と建物を別々に扱う一方、欧米など多くの国では、一体になった「不動産」として当たり前のように扱われています。
不動産の価格は、最終的にそこから上がる収益を資本還元した「収益還元法」で決まります。
これは一般的に「資本」の価値を考える時に使われるもので、その「資本」から上がる将来の収益を利子率で現在価値に割り引いた合計額を計算します。
これまで生産要素を一括して「土地と労働と資本」といってきましたが、土地と建物が一体になった「不動産」は、「資本」の一種とも考えられるのです。
不動産の価格を「収益還元法」で考えた場合、土地の価格は不動産の価格から建物の価格(工事費)を差し引いた「残余価値」として計算されます。
もし仮に、ある土地に建物を建てても、その「不動産」から上がる収益が少なく、収益グローバル時代の不動産還元価格が建築費・工事費を足した金額に満たない時は、「土地」の価値はマイナスになってしまいます。
そのような土地は、更地のままで農地や駐車場として使う方がよい(価値が出る)のです。
土地の価格は、その上にどれだけの床面積の建物が建てられるかを表す「容積率」にほぼ比例して高くなります。
というのも通常不動産が生み出す収益の金額は、マンションの価格やビルの賃料のように、建物の床面積(販売面積・貸付面積)に応じて決まるからです。
土地がそれ自体で価値を持つのではなく、不動産として利用した時にそこから上がる収益によって評価されるようになると、日本の土地の価格もより適正になり、土地の有効活用も進んでいくでしょう。
地方都市の衰退と、土地の「二極化」地場産業で栄えてきた地方都市は、高度経済成長期に大企業の工場進出により、「企業城下町」として発展してきました。
ところがグローバリゼーションによって、日本の輸出産業を支えてきた工業製品が低価格競争にさらされ、国際的な市場でその製品を売っても、製造費さえ賄えない状況に陥ります。
そして多くの大企業が規模の縮小、撤退、事業転換、海外移転などに追い込まれていきました。
「企業城下町」型の地方都市では、大企業・親工場の閉鎖や海外移転で、裾野の中小企業は大打撃を受けました。
そして地場産業でも利益を上げられなくなった地方都市では、首都圏や周辺地域と比べると、より一層ひどい地価の下落が起きました。
例えば、かつては造船の街として、また近年ではタオルの街として栄えてきた愛媛県今治市では、一九九〇年以降、造船業の衰退と中国などからの安価な輸入製品に押されて、造船を支えてきた中小企業や、地場のタオル産業が大きな打撃を受けたのです。
その結果、一九九〇年代後半から二〇〇〇年にかけて、今治市の地価は県平均の二倍前後の率で下落を続けています。
その後、市を挙げて進めた、天然素材で吸湿性に優れた高級タオルの「ブランド化」が成功しましたが、その影響は限られており、今治市の地価下落率は今でも県下で二から三位です。
第四章グローバ′レ時代の不動産またグローバリゼーションにより、三重県亀山市(二〇〇四年にシャープの液晶工場が新たに稼働しました。

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